Hiện nay có xu hướng những nhà đầu tư lớn bắt đầu nhắm vào phân khúc bất động sản có giá trị trung bình và thấp, thanh khoản tốt.

Một số giám đốc kinh doanh bất động sản ở TPHCM cho biết, kết quả đánh giá mới nhất của các công ty dịch vụ bất động sản cho thấy, phần lớn các nhà đầu tư ở dòng cao cấp nay đều nhắm đến dòng nhà có giá trị trung bình và yêu cầu mua với số lượng lớn. Nguyên nhân chính của hiện tượng này được giải thích là vì hiện tại đã và đang có nhiều ngân hàng muốn thắt chặt “van” tín dụng đối với những nhà đầu tư thứ cấp, có nghĩa là đầu ra của những nhà đầu tư lớn đang bị bó hẹp, do đó việc “lướt sóng” đối với dòng sản phẩm cao cấp không còn hấp dẫn nữa.

Chủ đầu tư một dự án căn hộ có giá trung bình đang triển khai ở TP.HCM cũng tiết lộ với báo chí rằng, ông khá bất ngờ khi có rất nhiều nhà đầu tư đặt vấn đề góp vốn một cách nghiêm túc cho dự án. Các ngân hàng lại không hạn chế tín dụng đối với dòng sản phẩm này nên nhiều nhà đầu tư thứ cấp vẫn có cơ hội tham gia. Điều này cũng có nghĩa là đầu ra cho các nhà đầu tư lớn được bảo đảm.

Một thay đổi nữa: Gần đây, dưới sức ép của khủng hoảng, nhiều chủ đầu tư đã có những bước thỏa hiệp nhằm mục đích “đôi bên cùng có lợi”. Tại một số dự án, chủ đầu tư chấp nhận mua lại sản phẩm từ nhà đầu tư (không quá 50%) nếu tình hình mua bán của nhà đầu tư không được tốt do những nguyên nhân khách quan.

Do vậy dòng sản phẩm nhà, đất nền giá thấp đang ngày càng hiếm và đắt. Hiện tại tìm một lô đất có giá khoảng 1 tỷ đồng là rất khó.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tâm lý đầu tư theo đám đông, theo phong trào cũng đang tiềm ẩn những nguy cơ không tốt đối với thị trường bất động sản. Phần lớn các nhà đầu tư bất động sản ở ta hiện nay thường mua bán nhà đất trên cơ sở tham khảo thông tin từ bạn bè, người thân, thiếu những tính toán mang tính chuyên nghiệp. Ở một góc độ nào đấy, chính tâm lý đám đông sẽ làm lợi cho các chủ đầu tư vì chỉ cần tuân thủ những quy định tối thiểu của pháp luật thì họ có thể bán được nhiều hàng hơn. Ngược lại, nếu không tìm hiểu kỹ thông tin chi tiết về năng lực của đầu tư, về tính khả thi của dự án thì mức độ rủi ro là rất lớn đối với những ai đầu tư, kinh doanh theo kiểu này.

Ngân hàng vẫn cấp vốn cho bất động sản

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã có khuyến cáo với các ngân hàng thương mại về việc không đầu tư vào những lĩnh vực nhạy cảm như chứng khoán, bất động sản, nhưng một số ngân hàng, trong đó có cả những ngân hàng thương mại lớn của Nhà nước vẫn tiếp tục đổ tiền tài trợ vào các dự án bất động sản cao cấp dưới hình thức hợp tác đầu tư. Và người ta bắt đầu lo ngại đến việc bơm vốn này có thể dẫn đến nguy cơ “bong bóng” trên thị trường bất động sản.

Ông Phan Đào Vũ - Tổng giám đốc Bảo Việt Bank cho biết: “Đúng là thời điểm này không phải là thời điểm tốt cho đầu tư bất động sản”. Nhưng tại sao các Ngân hàng vẫn quan tâm tài trợ cho các dự án? Theo ông Vũ là vì các ngân hàng vẫn kỳ vọng vào khả năng sinh lời của chúng. “ Các ngân hàng khi đầu tư vào bất kỳ dự án gì như bất động sản, sản xuất hay hạ tầng đều rất thận trọng, khảo sát kỹ lưỡng và quan tâm đến tính khả thi của dự án. Thị trường chung là một vấn đề nhưng còn tùy thuộc vào từng dự án cụ thể”, ông Vũ nói.

Cũng theo ông Phan Đào Vũ: “Trong tiếng Anh có câu “nothing adventure nothing have”, nếu cái gì cũng sợ rủi ro thì chả ai dám làm được gì, một doanh nghiệp kinh doanh nhỏ cũng như một ngân hàng lớn. Từng ngân hàng sẽ cân nhắc về rủi ro và cơ hội, tùy vào khẩu vị rủi ro của từng ngân hàng mà quyết định đầu tư”.

Giáo sư, TSKH Đặng Hùng Võ - Chủ nhiệm bộ môn Địa chính, trường ĐH Quốc gia Hà Nội thì cảnh báo: “Rủi ro đằng sau việc bơm vốn không có sự điều tiết của Nhà nước không phải chỉ là quan hệ giữa thị trường cao cấp với bình dân, mà là mối quan hệ là vốn bao nhiêu cho thị trường bất động sản là đủ và bao nhiêu là thừa vì nếu hút vốn vào bất động sản quá nhiều thì khu vực thị trường hàng hóa sẽ thiếu vốn, sự mất cân đối đó sẽ dẫn đến những lệch lạc nhất định về luồng đầu tư cho khu vực thị trường”.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn khá trầm lắng như hiện nay, hiệu ứng bong bóng bất động sản chưa thể xảy ra, nhưng rủi ro về mất cân đối các luồng đầu tư cho toàn bộ nền kinh tế là có thể. Vì vậy, theo các chuyên gia vào lúc này, vai trò quản lý điều tiết của Nhà nước là hết sức cần thiết để có thể hài hòa lợi ích từ phía các tổ chức đầu tư tài chính cũng như những lĩnh vực kinh doanh thực sự cần vốn đầu tư.

Lê Đình - DiaOcOnline.vn