Những ngày qua, thông tin về thị trường bất động sản đang “tê liệt”, “chết lâm sàng” tràn ngập khiến thị trường đang đóng băng càng thêm ảm đạm.

Việc kêu khó trong thời điểm này có thể không giải quyết được nhiều nhưng điều này cho thấy thực trạng khá “báo động” của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.


Tồn kho hàng ngàn tỷ đồng

Số liệu báo cáo tài chính của một doanh nghiệp bất động sản đang lên cho thấy, tính đến cuối tháng 3.2011 tổng giá trị hàng tồn kho (chưa bán được) tại năm dự án nhà ở thuộc các quận ven đang trong giai đoạn hoàn thành của doanh nghiệp này là gần 3,400 tỷ đồng. Có những dự án trong số trên đã được chào bán từ năm 2010 và được quảng bá khá rầm rộ, thiết kế hấp dẫn nhưng vẫn không thu hút được người mua.

Một đại gia bất động sản khác đang phải dừng lại hàng loạt dự án tại khu Nam Sài Gòn và sản phẩm tồn đọng lên đến gần 3,000 tỷ đồng. Các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trung bình khác cũng đang tồn đọng sản phẩm từ 1,000-2,000 tỷ đồng đang là chuyện khá phổ biến.

Thử lấy 1,000 tỷ đồng mà một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang nợ ngân hàng, với lãi suất 20%/năm sẽ ra một bài toán: mỗi tháng doanh nghiệp này phải trả nợ lãi vay hơn 16.5 tỷ đồng và mỗi ngày phải móc hầu bao hơn 550 triệu đồng để trả lãi. Còn nếu quy ra căn hộ thì mỗi tháng doanh nghiệp này mất khoảng chục căn hộ vì tiền lãi vay.

Giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có nhiều dự án triển khai tại TP.HCM thừa nhận: một dự án nhà ở tại huyện Bình Chánh giáp quận 8 đã phải giảm giá 20% so với giá dự kiến ban đầu để thu hút khách vì không có lựa chọn nào khác hơn. Số tiền huy động từ khách hàng theo đó được dùng để xây dựng các hạng mục tiếp theo của dự án vì thời điểm này không thể nào vay vốn ngân hàng.

Dự án này hiện chỉ còn khoảng 24 triệu đồng/m2. Trước đó, vị giám đốc này đã kỳ vọng, định chờ đợi một thời gian nữa mới bung hàng để giá bán cao hơn, ít nhất 30 triệu đồng/m2. Thế nhưng tình trạng khách tham quan nhà mẫu, người mua đến công ty lèo tèo thời gian qua đã một phần chứng minh việc giảm giá bán cũng không thu hút nhiều khách hàng đến với dự án.

Quá lệ thuộc vào tiền vay

Với nguồn vốn đầu tư mạnh từ nước ngoài cùng mức lợi nhuận cao của thị trường địa ốc khiến nhiều công ty lao vào làm dự án nhà ở, dù không phải chuyên lĩnh vực này. Chưa kể nhiều công ty chỉ có đất (hoặc mới xin thỏa thuận địa điểm) đã vội vàng bắt tay liên doanh, liên kết làm dự án, bất chấp năng lực tài chính ra sao.

Thiếu vốn thì huy động tiền từ khách hàng, thiếu nữa thì vay ngân hàng để làm dự án…Chuyện chứng minh năng lực tài chính không phải là điều mà các chủ đầu tư quan tâm khi ấy. Ai cũng thấy thị trường địa ốc béo bở và xem đó cũng là cơ hội quảng bá thương hiệu của công ty.

Tương tự, các khách hàng là nhà đầu tư cũng kỳ vọng vào khoản tiền vay từ ngân hàng để mua căn hộ, chờ giá lên bán, trả lại ngân hàng và hưởng khoản lợi từ việc chênh lệch giá. Nhưng đó là chuyện của vài năm trước đây.

Một khách hàng mua dự án căn hộ tại phường Tân Tạo, quận Bình Tân than: đã ký hợp đồng mua căn hộ của chủ đầu tư dự án này với giá gần 1 tỷ đồng. Chủ đầu tư cam kết hỗ trợ vay ngân hàng 70% giá trị căn hộ, tất nhiên cam kết này chỉ là lời hứa miệng với nhau của nhân viên dự án. Anh đã đóng được 30% giá trị căn hộ, phần còn lại không có khả năng đóng tiếp.

Mới đây khi lên gặp ngân hàng mà công ty giới thiệu cho vay thì nhận được cái lắc đầu: ngân hàng không có cam kết cho vay vốn mua dự án trên. Trở lại công ty thì được nhân viên trả lời: thời điểm triển khai dự án ngân hàng có hứa cho vay nhưng giờ họ thiếu vốn nên không cho vay nữa. Hỏi hợp đồng ký kết giữa hai bên nhân viên nói không có, chỉ là lời cam kết với nhau!

Rõ ràng hiện nay không chỉ các khách hàng khó khăn mà các khách hàng là nhà đầu tư cũng đang bị ảnh hưởng. Yêu cầu các ngân hàng mở hầu bao để giải quyết bài toán vốn đối với các chủ đầu tư trong thời điểm này là chuyện không dễ dàng khi chủ trương siết chặn tín dụng đối với các ngành phi sản xuất vẫn còn.

Tuy nhiên đây là lúc các chủ đầu tư, khách hàng cần nhìn lại định hướng đầu tư, khả năng tài chính…của mình khi tham gia vào thị trường địa ốc trong thời gian tới. Hy vọng sẽ không còn lập lại tình trạng “lạm dụng” nguồn vốn ngân hàng đầu tư vào địa ốc.